五金不到1万元每平方米，最低特价竟然6800元/平方米起……这是近期昆明主城内越来越多特价房源的价格，也是均价1.5万+/平方米时代根本不敢想象的价格，但这却真实的发生了。
据克而瑞数据显示，主城区成交的单价万元以下特价房源呈现越来越多的趋势，光是7月份前三周，就涉及到8个楼盘，再结合近期云南房网搜集到的信息，主城区至少有19个楼盘近期都把特价房单价拉到了万元以下。
梳理不难发现，在传统的四城区中，五华区的两个楼盘为御龙半山和金泰国际三期，御龙半山前段时间的特价房就到了一万出头，上周则出现了9901元起的特价，目前项目在售的龙晟苑为小高层洋房，户型82—142平米，这样算下来，主城洋房的总价门槛已经不到百万了。
近期单价降到万元内的楼盘，在二环内的只有金泰国际，该项目四期即将推出，三期正在清尾盘，还剩余数十套房源，上个月的特价房（毛坯），最低价格就到了9000多，最近的一套特价房源更是把单价拉到了7500元。
盘龙区3个楼盘都是安居集团旗下，目前项目方提供的价格数据为，青年说云悦均价9729元，最低8000元，青年说悦领域均价10867元，最低8500元，白沙理想居均价8712元，最低7480元。这三个项目都是现房，而且带装修，在刚需市场很有竞争力。
官渡区的3个楼盘其实只有安居集团的滇池菁华苑整体均价低于万元，为9294元，最低8230元。而招商雍珑府虽然从上个月开始持续推出9千多的特价房，取得了不错的销售业绩，但整体均价还是在万元出头的水平。雅居乐中央雅府比较特殊，克而瑞数据显示该项目上周备案工抵房8***元起，但却被售楼部否认了，并称特价房单价还是要一万多，均价则高于1.1万。
西山区也有两个楼盘推出万元以下房源，不过为数很少，大华锦绣山海特价房源9761元起，经向售楼部了解后得知，此特价房很特殊，为二楼北朝向，采光有遮挡，并且只有一套，目前项目均价还是1.1万多。滇池一英里的特价房源9513元起，项目已经交付，现在是清尾盘阶段，房源不多。
而万元以下特价房最集中的是呈贡区，最近中交锦澜府的降价幅度有点大，云南房网看到很多中介都发视频推介，特价房的起价有不同说法，从8500—9000都有，在售户型为97—168平芳米，也是现房。
作为品质标准不低的央企现房，中交锦澜府降价的效果很不错，据业内人士透露，目前一周到访客户少说也有一百来组，这无疑给临近的斗南三盘带来了很大压力。
滇池晴翠上周刚敲定师大附小，虽然有了观滇+名校的亮眼卖点，但名校入驻并没有带来涨价，项目最新推出的20套“师大附小观滇横厅房”中，104平米户型只卖8876元，87平米和107平米户型的单价也都是9千多。
斗南另外两个项目绿地东海岸和滇池澜庭的情况差不多，均价在万元上下，也都有价格很实惠的特价房。如绿地东海岸的工抵房起价低至7858元，还附带送车位使用权、家电礼包等优惠。
尽管受到中交锦澜府降价冲击，但斗南三盘还保有书包房+地铁盘的优势，不管是师大附小还是绿地东海岸配套的师专附小+昆三中，都对年轻刚需家庭有很大吸引力，总体来说，该片区的项目竞争不是一天两天了，充分竞争的结果是价格基本稳在了目前的水平，根据客户需求不同，都有充足的选择余地。
在呈贡核心区天博体育官方网站，刚开盘的邦泰悦九章彩云，其高层均价为9500—10000元，小高层为12000—12500元，和前段时间大杀四方的邦泰臻境相比，悦九章彩云由于多了师大附小的学区配套，加上区位更好一些，因此均价也要高一些，取得了开盘去化51%的佳绩。
前有邦泰臻境低价入市，后有邦泰悦九章彩云加码，对昆明楼市的影响不可谓不大，同为呈贡核心区项目，中通世纪广场感受到的压力肯定不小，项目在5月份推出了一批特价房，其中毛坯房源8000多，精装房最低9000多。近期项目签约了昆明理工大学附属中学后，价格也同样没变化，根据克而瑞数据天博体育官方网站，上周项目时点均价为9760元。
经开区的在售楼盘主要集中于黄土坡片区和羊甫片区，前者地处远郊，房价一直没有上到万元水平，不再赘言，而羊甫片区有4号线经过，已是较成熟的主城片区，但项目以价换量势头很猛，房价和黄土坡片区持平甚至更低。
5月份天博体育官方网站，阳光城文澜东方大规模复工并重新启动销售，精装准现房特价直接压到6000多，一举拉大了与竞品的价格优势。
文澜东方的竞品主要为富康城紫悦府，项目去年11月开盘均价约8千元，但卖得不算太好，后来项目把起价降到7200元/平，成交均价约7800元，4月初以一周销售23套成为周度销冠，不过项目工程进度较文澜东方要慢一些，要明年6月交付。
据克尔瑞数据半年周报显示，2024年上半年，昆明楼市头部房企业绩断层越来越明显，流量业绩排行榜第一名万科较第二名云南建投高出3.16亿元，云南建投较第三名云南康旅高出6.29亿元。万科19.73亿元位列第一梯队；云南建投16.57亿元位列第二梯队；云南康旅、金地、龙湖、新希望、大华、招商、中海位列第三梯队，业绩7亿元至11亿元；绿地、筑友、润城、保利发展等房企位列第四梯队，业绩4亿元至7亿元。
上榜企业中，保利发展、保利置业、安居、美的等企业主要依靠单盘带动，拉升排名。金地、大华、中海等企业由2至3个盘热销带动排名上升。
新上榜企业2家，分别为邦泰和安居。邦泰以邦泰臻境施工进度快、产品亮点多、实景呈现效果好，实现开盘2个月热销带动业绩上榜；安居携手保利发展开发保利天珺项目以低容低梯户比、品牌口碑等实现热销，同时多个刚需现房项目实现上榜。
可见，以价换量的房企，仍然没有取得明显成效。而据昆明房协发布的数据统计，2014年1至6月，昆明商品住宅成交面积集中在100-120平方米、120-140平方米，成交占比呈上涨趋势。主力销售户型面积已经由100-120平方米增长至120-140平方米，市场结构不断向改善需求倾斜。、
这也就是说，面对当下昆明楼市“以价换量”的激烈竞争，改善产品仍然表现出了强劲的韧性，而价格依旧坚挺。
所以，即便众多楼盘以价换量，但刚刚过去的7月，昆明楼市成交量25万平方米，环比仍然下降10%。
当然，降价并非一无所获，从7月成交top榜上来看，以低价新面市的项目和降价类产品为主，但成交量仍然不容乐观。
可以预见的是，昆明市场价格大乱斗还在继续，或者说才刚刚开始，8月，邦泰臻境又加推新楼栋（11栋），户型113、117，宣称单价5字头起。（均价还是要8k左右）。天博官网6800元平方米起昆明主城特价房杀疯了也没用？